مالیات بر خانه های خالی، قانونی دیگر در بازار داغ مالیاتی کشور / عملیات واقعی برای شکست انجماد ملکی یا شوخی مالیاتی؟
دانستنی اقتصاد – مهسا ربیع‌پور؛ طبق قانون مالیات بر خانه‌های خالی، مصوب آذر ۱۳۹۹، تمامی افراد ساکن خارج از کشور یا افرادی که ساکن ایران هستند و در داخل کشور خانه خود را خالی نگه داشته‌اند، به عنوان اشخاص حقیقی و حقوقی موظف هستند املاک خود را اجاره دهند. مسئولان معتقدند که افراد با خالی نگه داشتن خانه‌های خود، بر قیمت ملک تاثیر گذاشته و باعث متضرر شدن عده زیادی می‌شوند؛ درنتیجه، اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی باعث می‌شود احتکار مسکن توجیه اقتصادی نداشته باشد و واحدهای خالی از سکنه به بازار عرضه شود که بر روی قیمت مسکن تأثیر بسزایی خواهد داشت. استدلال دیگر مسئولان این است که پس از اجرای این طرح و کوتاه شدن دست سوداگران از بازار مسکن، می‌توان انتظار کاهش قیمت مسکن و افزایش معاملات را داشت، که این امر به تمام اقشار جامعه کمک می‌کند. از سوی دیگر، دولت می‌تواند روی درآمد حاصل از نرخ مالیات بر خانه‌های خالی حساب باز کند.
در این راستا، در روز ۱۶ اردیبهشت، سید جواد سادات فیروزی، مشاور وزیر مسکن و شهرسازی، از اجرایی شدن این قانون از تاریخ ۱۵ شهریور سال جاری خبر داد. فیروزی همچنین اعلام کرد که وزارت راه و شهرسازی قرار است به منظور اثربخشی بر بازار اجاره واحدهای مسکونی، گشت‌های شناسایی خانه‌های خالی در شهر تهران و ۴۸ شهر استان تهران را راه‌اندازی کند و افزود که این گشت‌ها «با مراجعه به خانه‌های خالی برگه تشخیص مالیاتی برای مالکان این واحدها صادر می‌کنند».
فیروزی همچنین ضمن توصیه به مالکان به عرضه واحدهای خالی خود در بازار اجاره مسکن تا پایان ماه جاری، تاکید کرد که مهم‌ترین ملاک وزارت راه و شهرسازی برای خالی نبودن خانه‌های خالی، پرکردن اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان است.
کدام خانه‌ها مشمول قانون مالیاتی دولت می‌شوند؟
بر اساس ماده ۵۴ مکرر اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۹ مجلس شورای اسلامی برای اینکه ملکی مشمول این قانون شود، باید شرایط زیر را داشته باشد:
- واحد خالی مسکونی باشد، بنابراین واحدهای تجاری و اداری مشمول این مالیات نیستند.
- واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت قرار داشته باشد. ( البته واحدهای مسکونی واقع در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و روستا‌های کشور که مالک و بهره بردار آنها هر یک جداگانه در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد، در حکم خانه خالی تلقی شده و صرفاً مشمول جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد مالیات سال اول (شش برابر اجاره ماهیانه) موضوع قانون مالیات بر خانه‌های خالی خواهد شد؛ بنابراین واحدهای مسکونی واقع در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و روستا‌های کشور هم موظف به ثبت در سامانه ملی املاک و اسکان هستند.)
- واحد مسکونی در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد
- واحد مسکونی توسط سامانه املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناسایی شده باشد.
نرخ مالیات خانه‌های خالی چقدر است؟
میزان مالیات خانه‌های خالی از سکنه به عوامل مختلفی از جمله مدت زمان خالی بودن ملک، تعداد خانه‌های خالی ثبت شده به نام هر فرد و ارزش اجاری ملک محاسبه می‌شود.
بر اساس این قانون، اگر واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد، مشمول مالیات می‌شود. دارندگان ۱ تا ۵ خانه با شرایط فوق، به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب سال اول معادل شش برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه خواهد شد. برای دارندگان بیش از ۵ خانه تمام ارقام گفته شده دوبرابر می‌شوند.
مالک خانه در صورت نداشتن اعتراض می‌تواند یک ماه بعد از ارسال برگه تشخیص مالیات، برای پرداخت آن اقدام کند. در صورت تاخیر در پرداخت مالیات، به‌ازای هر ماه ۲.۵ درصد جریمه به فرد تعلق خواهد گرفت. همچنین، اگر فردی بتواند ثابت کند که خانه‌اش خالی نیست مالیات بسته شده بر خانه‌اش لغو می‌شود و از او مبلغی در این خصوص دریافت نمی‌شود.
خانه‌های معاف از پرداخت مالیات کدام‌اند؟
لازم به ذکر است که همه خانه‌های خالی مشمول مالیات نمی‌شوند. به عنوان مثال، اقامتگاه‌های اصلی و فرعی افراد مشمول مالیات موضوع این قانون نیستند، بنابراین هر فرد می‌تواند علاوه بر منزلی در شهر محل سکونت خود، برای ثبت واحدهایی در شهرهای دیگر به‌عنوان اقامتگاه فرعی اقدام کند.
همچنین اگر یکی از اشخاص تحت تکفل مالک به‌عنوان دانشجو، بیمار خاص یا شاغل مجبور به زندگی در همان شهر باشد، مالک می‌تواند یک ملک دیگر خود را به‌عنوان اقامتگاه فرعی ثبت کند.
عملیات واقعی برای شکست انجماد ملکی یا شوخی مالیاتی؟
طبق نظر کارشناسان مالیاتی، مشکل اصلی نبود زیرساخت برای شناسایی خانه‌های خالی، یا به طور دقیق‌تر، فقدان سیستمی برای دریافت آمار و اطلاعات به روز است. کما اینکه سامانه املاک و اسکان وابسته به وزارت راه‌و‌شهرسازی در مرداد سال ۱۳۹۹ آغاز به کار کرد تا مردم اطلاعات سکونت خود را در این سامانه اعلام کنند، به شکست مطلق رسید، چراکه یا مالکان از خوداظهاری امتناع کردند یا اینکه برخی خانه‌ها به اشتباه خالی شناسایی شدند. همچنین راهکارهایی نظیر آنچه که توسط مدیرکل راه و شهرسازی تهران در مورد شناسایی خانه‌های خالی مبنی بر تشخیص آنها از طریق میزان مصرف آب، برق و گاز مطرح شده، قابل اجرا نیست، چون مالکان برای اثبات خالی نبودن خانه های خود و گریز از پرداخت مالیات ترفندهای زیادی را می‌توانند به کار گیرند.
تمام این چالش‌ها باعث شد درآمد چشم‌گیری از این محل نصیب دولت نشود؛ به طوری که در ۱۱ ماه ابتدای سال ۱۴۰۱ فقط حدود یک میلیارد و ۵۳۵ میلیون تومان مالیات از خانه‌های خالی اخذ شد. آنطور که دولت در بودجه سال جاری پیش‌بینی کرده، قرار است از خانه‌های مسکونی خالی از سکنه ۲۰۰۰ میلیارد تومان مالیات اخذ کند. رقمی که به نظر نمی‌رسد محقق شود.
از سوی دیگر در شرایطی که اقتصاد کلان کشور با مشکل روبرو است و قیمتها در اغلب بازارها از جمله مسکن روند رو به افزایشی دارد، راهکارهای این چنینی که اولا در یک بازار خاص اجرا می‌شود و نمی تواند تاثیرات اقتصاد کلان بر آن بازار را خنثی کند و ثانیا علیرغم جزئیات اجرایی فراوان، سازوکار انگیزشی درستی برای عملیاتی شدن وجود ندارد، نمی تواند راهگشا باشد.
بنابراین راهکار حل مشکلات اقتصادی کشور در درجه اول کنترل مشکلات اقتصاد کلان و متغیرهایی نظیر تورم است و ابزارهای مالیاتی (آن هم در شرایطی که به نحو درستی طراحی شده باشند) در مرحله بعد می توانند موثر باشند و الا در تورم بالای ۵۰درصد یقینا هیچ ابزار مالیاتی نمی تواند موثر باشد.
