دانستنی اقتصاد -گروه استان‌ها: زنجان را می‌توان بهشت دلالان و مالکین واحدهای مسکونی دانست که تابع هیچ قانونی نیستند و خود را فراتر از هر قانونی می‌دانند، مالکینی که منبع اصلی درآمدشان از اجاره واحدهای مسکونی و تجارتیشان است.
اجاره بهای مسکن در زنجان تابع هیچ قانونی نیست
بی توجهی دولت گذشته به حوزه مسکن و رها کردن بازار مسکن طی دهه گذشته باعث شکل گیری تجارتی جدید به نام تجارت اجاره بهای واحدهای مسکونی در استان زنجان شده است و با شکل گیری مافیای مسکن عملاً نرخ گذاری اجاره بهای مسکن از دست دولت خارج و مافیای مسکن تعیین کننده نرخ اجاره بها شده است و هیچکس نتواند با این مافیا مقابله کنند و این دلالان با برخورداری از برخی رانت‌ها و حمایت‌ها حاشیه امن مطمئن برای خود داشته باشند.
اجاره بهای خانه‌های قدیمی و نوساز همه بر یک مبنا، قیمت گذاری شده و موجران از اجاره خانه به خانواده‌های دارای دو فرزند بیشتر خودداری می‌کنند، در این میان موجران دلایل مختلف از جمله بالا رفتن هزینه و تورم را عامل افزایش اجاره‌بها عنوان می‌کنند در حالی که قیمت‌های تعیین شده در این زمینه چندین برابر تورم موجود است.
در این میان سایت دیوار چالش مهم و تأثیرگذار در زمینه تعیین اجاره بها و رهن است، سایتی که نرخ‌های سرسام آور را در خود نشان می‌دهد و عامل مهم در بالا رفتن نرخ اجاره بها و رهن طی سال‌های اخیر است.
افزایش عرضه مسکن به کاهش و ثبات بازار مسکن و اجاره بها کمک می‌کند
معاون اداره‌کل راه و شهرسازی استان زنجان با تاکید بر اینکه افزایش عرضه مسکن در استان می‌تواند به کاهش یا ثبات بازار مسکن و اجاره‌بها منتهی شود، خاطرنشان می‌کند: پیش از این، وقتی مسکن مهر در کشور احداث شد، این موضوع نمود بیشتری داشت، حتی نوعی رکود بازار مسکن را به دنبال داشت اما متأسفانه طی چند سال گذشته به دلیل بی‌توجهی به این بخش، یک نوع رهاشدگی در حوزه مسکن و مسائل پیرامونی آن به وقوع پیوست، به طوری که آثار آن همچنان وجود دارد.
سعید شاهین‌فر می‌افزاید: بحث تعرفه‌گذاری مشخص اجاره‌بها در مناطق مختلف نیز می‌تواند راه برون‌رفت از وضعیت نابسامان در این بخش باشد که در این خصوص مشاوران خصوصی باید دست به کار شوند. آمار نشان می‌دهد که بنا بر مصوبه شورای عالی مسکن، افزایش میزان اجاره‌بها در شهر تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرهای کشور تا ۲۰ درصد اعلام شده که لازم‌الاجرا است.
مشاوران املاک و اصناف به تنهایی در کنترل اجاره‌بها دخالتی ندارند
وی با بیان اینکه مؤلفه‌های زیادی در موضوع اجاره‌بها تأثیر دارد، عنوان می‌کند: مشاوران املاک و اصناف به تنهایی در کنترل اجاره‌بها دخالتی ندارند اما این موضوع به آن معنی نیست که نباید هیچ نظارتی در این خصوص انجام شود. برای کنترل اجاره‌بها در زنجان، پیشنهادهایی مبنی بر اینکه اتحادیه مشاوران املاک می‌توانند در مناطق مختلف شهر یک نرخ اجاره‌بها تعیین کنند، اعلام کرده‌ایم، در حالی که امروز هیچ نرخی در بازار وجود ندارد.
شاهین‌فر با تاکید بر اینکه نرخ‌گذاری اجاره‌بها می‌تواند از طریق بخش خصوصی صورت گرفته و این کار باید مبتنی بر کار کارشناسی و با بهره‌گیری از ظرفیت فعالان مسکن انجام شود، می‌گوید: در سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عموم مردم فرصت داده شد خود اظهاری کنند.
این مسئول یادآور می‌شود: در واقع این اقدام، آمار املاک استیجاری و واحدهای خالی را نشان می‌دهد، از طرفی برای ساماندهی اجاره‌بها باید آمار پایه‌ای داشته باشیم که متأسفانه چنین آمار جامعی وجود ندارد. از طرفی موجر برای فرار از بحث‌های مالیاتی از طریق مشاوران املاک، قول‌نامه‌هایی بدون کد رهگیری تنظیم می‌کند که آمار قابل توجهی را شامل می‌شود.
وی ادامه می‌دهد: قانون‌گذار در این خصوص برای افرادی که خوداظهاری انجام نمی‌دهند، ضوابطی را پیش‌بینی کرده است اما چندگانگی وجود دارد و برای رفع این مسائل، باید بین دستگاه‌های اجرایی هم‌افزایی وجود داشته باشد تا آثار آن در قیمت و کنترل اجاره‌بها نمایان شود.
شاهین‌فر با یادآوری اینکه قیمت اجاره مسکن در استان زنجان به نسبت درآمد جمعیت ساکن آن بسیار بالا است، تصریح می‌کند: بر اساس آمار نفوس و مسکن در سال ۹۵، نسبت اجاره‌نشینی به مالکیتی ۳۵ به ۶۵ درصد اعلام شده که در اغلب شهرهای کشور چنین وضعیتی حاکم است، در حالی که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته میزان مالکیت درصد پایینی را شامل می‌شود و عمده مردم مستأجر دولت هستند و این خود موجب می‌شود مسکن به شکل کالا نبوده و اجاره‌بها کنترل شود.
معاون اداره‌کل راه و شهرسازی استان زنجان با بیان اینکه به طور کل نمی‌توان گفت که مشاوران املاک نقشی در بحث اجاره‌بها ندارند، خاطرنشان می‌کند: معتقدیم هر چقدر اجاره‌بها افزایش می‌باید، در میزان حق‌الزحمه مشاوران املاک نیز به صورت غیرمستقیم تأثیرگذار بوده و نباید از مشاوران املاک منصف غافل شد
وی با بیان اینکه امروز موضوع اجاره به یک نوع درآمد برای مردم تبدیل شده است، می‌افزاید: از طرفی افزایش قیمت مصالح نیز افزایش قیمت مسکن را موجب شده و نرخ اجاره‌ها را هم به مراتب بالا برده که در صورت وجود آمار سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۴۰۰، امکان ارائه آمار دقیق‌تر از شمار مستأجر و مالکان امکان‌پذیر بود.
این مسئول، ثبت نشدن اسناد وکالتی واحدهای مسکونی به دلیل خلاء قانونی را یکی دیگر از عوامل مهم در بالا رفتن نرخ اجاره‌بها و قیمت مسکن دانست و می‌افزاید: این امر باعث شده است تا دفاتر ثبت نیز به فروش مسکن مبادرت کنند، البته اگر مجهول نباشد، منعی ندارد اما معضلاتی را در بازار مسکن ایجاد می‌کند و تداوم این امر به طور حتم مشکل‌ساز خواهد بود، بنابراین به مالکان توصیه می‌شود در صورت فروش زمین و ملک، آن را در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند تا بتوان خانه‌های خالی را نیز در آن رصد کرد.
شاهین‌فر، تهیه و تکمیل نقشه‌های کاداستر را از جمله وظایف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور عنوان کرد و می‌افزاید: بعد از سال ۹۰، سندهای تک‌برگی اراضی صادر شد اما برای قبل از آن سال باید کارهای بیشتری انجام گیرد تا آمار به روزتری داشته باشیم، چون شفاف‌سازی در فرآیند کارها موجب بهبود اقدامات، اجرای قوانین و کنترل بهتر مسائل می‌شود.
وی با اشاره به اینکه تعداد واقعی خانه‌های خالی زنجان مشخص نبوده و برای صاحبان آن، پیامک ارسال و سپس به سازمان امور مالیاتی معرفی می‌شود، اضافه کرد: تکلیف این موضوع طبق قانون نرم‌افزاری بر عهده راه و شهرسازی است اما بازرسی‌هایی که از سوی اتحادیه مشاوران املاک زیر نظر سازمان صمت انجام می‌گیرد، نوعی تعارض ایجاد کرده و هیئت دولت باید در این خصوص اقدام و هر دستگاهی به وظیفه خود عمل کند.
افزایش ۱۵۰ درصدی اجاره واحدهای تجاری در زنجان
رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان زنجان از افزایش ۱۵۰ درصدی اجاره واحدهای تجاری خبر داد و می‌افزاید: افزایش اجاره‌بها، رشد قیمت کالاها را نیز به دنبال دارد.
حسن لطفی در گفتگو با دانستنی اقتصاد، در مورد رشد بی‌رویه قیمت مسکن و اجاره‌بها می‌گوید: امسال اجاره‌بها با گرانی شدید مواجه شده و در بخش تقاضای تجاری شاهد افزایش ۱۰۰ تا ۱۵۰ درصدی و در بخش مسکونی شاهد افزایش ۱۰۰ درصدی هستیم.
وی با اشاره به اینکه افزایش اجاره واحدهای تجاری سبب افزایش قیمت اجناس و در نتیجه کوچک شدن سفره مردم می‌شود، ابراز می‌کنید: درست است که معاملات در سامانه املاک ثبت می‌شود اما دولت باید به میدان بیاید و نظارت کند.
اضافه شدن مسکن‌های ملی ۱۰ تا ۱۵ درصد در کنترل قیمت‌ها مؤثر بود اما دولت باید همت خود را برای تحویل واحدها مضاعف کند
رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان زنجان تولید زمین و مسکن را راهکاری برای کنترل بازار مسکن عنوان کرد و می‌افزاید: اضافه شدن مسکن‌های ملی ۱۰ تا ۱۵ درصد در کنترل قیمت‌ها مؤثر بود اما دولت باید همت خود را برای تحویل واحدها مضاعف کند.
وی با اشاره به اینکه متقاضیان مسکن ملی بیشتر از مستأجران هستند، بیان می‌کند: ساخت و تولید مسکن و زیاد شدن عرضه، تقاضا را مدیریت می‌کند و می‌تواند به کاهش قیمت مسکن و اجاره بینجامد.
لطفی تصریح می‌کند: دولت روی بازار مسکن نظارتی ندارد اما اکیپ‌های اصناف مشاوران املاک را مورد بازرسی قرار می‌دهند و افرادی که قانون را رعایت نمی‌کنند اخطار دریافت و در مراحل بعدی پلمب می‌شوند و کسانی که به قانون پایبند هستند، تشویق می‌شوند.
وی با اشاره به اینکه تعدادی از متقاضیان مسکن ملی که قادر به پرداخت رقم آورده متقاضیان نبودند، واحدهای خود را فروختند، خاطرنشان می‌کند: در حال حاضر صاحبان اصلی تعدادی از مسکن‌های ملی مستأجران که نیاز به مسکن داشتند، نیستند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان زنجان با بیان اینکه افزایش قیمت مصالح نیز به گرانی مسکن دامن می‌زند، می‌گوید: مسکن در کشور ما کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود در حالی که باید فرهنگسازی شود تا هر خانواده فقط یک واحد مسکونی داشته باشد و سرمایه‌ها به سمت تولید برود.
یک شهروند زنجانی با بیان اینکه نرخ اجاره بها در زنجان طی سال‌های گذشته به شدت رشد داشته و در مقایسه با استان‌های همجوار این نرخ‌ها به شدت بالا است، می‌گوید: بازار اجاره بهای مسکن در استان زنجان به خصوص شهر زنجان رها شده و موجران به هیچ قانون و تعرفه مصوب تمکین نمی‌کنند.
احمدی با تاکید بر اینکه موجران قانون خاص خود را در اجاره واحدهای مسکونی دارند، به گونه‌ای که این رویکرد در بین موجران به یک قانون نانوشته تبدیل شده است، ادامه می‌دهد: امروز در زنجان برخی‌ها دارای چندین واحد مسکونی هستند و با برخورداری از این ظرفیت قیمت اجاره بهای مسکن را در یک منطقه مدیریت می‌کنند.
وی می‌افزاید: نبود ثبات در بازار اجاره بها و رهن مسکن در استان زنجان باعث شده، سایت دیوار به عنوان یک فضای نرخ گذاری در این حوزه مورد استناد باشد و دلالان نرخ‌های نامتعارف در این زمینه ارائه می‌دهند.
مسئله کنترل قیمت مسکن، اجاره بها و رهن مسکن تنها مربوط به تنها یک دستگاه خاص نیست بلکه مسئله‌ای فرادستگاهی است که نیازمند کنترل قیمت مصالح و خدمات دستگاه‌های خدمات رسان است و نباید برخی‌ها مرعوب آدرس غلط برخی دلالان شوند.
بی شک کنترل و ساماندهی بازار رها شده و افسارگسیخته نرخ رهن و اجاره بها نیازمند ورود عملیاتی دولت است و باید مسئولان مماشات و خویشتنداری را در برخورد با دلالان و سوادگران بخش اجاره مسکن و مغازه کنار گذاشته و با متخلفین به جد برخورد کنند.
